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    2016年为什么说房地产市场的希望在二线城市?

    2015-12-21 15:59:02??????点击:
     2015年的新房市场,“分化”依然是最主要的特点。分化体现在销售市场和施工建设两方面:一二线发达城市与三四线发展中城市在销售市场表现迥异,构成了销售的地区间分化;而新开工的持续负增长和销售的复苏则构成了施工建设与销售之间的分化。上述分化反映出当前楼市面临的困境,即三四线发展中城市同时受存量高与需求低影响,现有政策刺激难以见效。而公积金转型住房银行或许是唯一可行的去库存办法。
     
        在一线城市表现火爆的光环下,部分二线区域重点城市正在崛起。这些城市供求基本面良好,兼有宏观政策利好影响,未来表现可期。

        “330政策”的一剂猛药加上几次降准降息的助力,使得市场整体余温不降。这一轮猛涨中,一线城市的领跑也带动了二三线城市的房价,我们逐月来看70城房价数据,很容易看出端倪。从4月份开始,深圳的房价首先进入同比上升的梯队,标志着房地产新一轮增长的开始。到10月份,已有16个城市房价同比增长,环比增长的城市近几月都保持在一半左右,可以判断一线城市以外的重点城市房价正在复苏回暖。

        从33重点城市的量价同比散点图中可以看出,2015年深圳一枝独秀,量价增长率都远超其他城市;然而在第二梯队中,南京、东莞、苏州、杭州等黄色虚框内的城市也表现不俗,量价增长率并不弱于一线城市中的北上广。

        除了常规的量价指标外,还有一项很有代表性的指标可以描述城市楼市的热度——新开盘认购率。这个指标是中原各地研究系统监测当地新开盘楼盘,在开盘当日的实际认购率。由于排除了网签滞后的影响,认购率能很好的反映楼盘的热销程度,而且时效性更强。

        显示了22个重点城市今年认购率的表现,成交活跃的城市一目了然。2015年前48周的总体成绩,深圳毫无悬念的高居榜首,然而紧随其后的南京等二三线重点城市认购率表现也相当不错,综合情况甚至优于一线城市中的广州(数据中不含京沪)。
     
        我们把这些量价表现突出的城市单独挑出来,罗列这些城市楼市相关的基本数据进行比较,可以发现在多数指标上,表现突出的城市是有共同之处的。
     
        1)  首先是库存消化周期。一般认为,城市的库存消化周期在12个月左右,则库存量处于一个良性的位置,新房市场供求基本平衡。上表所罗列的城市中,只有天津小幅超过了这个标准,其他城市供求稳定,并没有高存量的风险。
     
        2)  其次看二手房市场?;钤镜亩址渴谐∈切路渴谐∥榷ǚ比俚谋U?,由于住房需求传导机制的作用,哪怕是低端二手房的需求,也有可能环环相扣地为新建商品住宅释放需求。二手房市场的体量越大,这种传导机制就越有效率。在有数据记录的城市中,绝大多数二手房成交体量已经达到了全部住房成交的三成以上,有利于住宅市场的流通。
     
        3)  累计购地销售比表述的是土地市场的供求关系,比值越低表示土地越紧缺。根据中原长期监测土地市场的经验判断,150%为库存警戒线,超过警戒线的城市有土地供应过剩的风险,这种风险也很容易传导到新房市场。
     
        4)  “人均累计新房销售面积”是我们最早提出用于描述新房市场发展程度的指标,这个指标数值上等于“1998年以来城市的累计新建住宅销售面积”与“当年常住人口数”之比。该指标可以为横向比较各城市新房市场发展程度提供了参考依据。同一时间点,这个指标越高,显示该城市新房市场发展程度越高,同时未来继续提高的空间变小。由于该指标是人均值,如果当地人口增长快,即使指标数值不变,也能保持稳定的新增住房需求。
     
        5)  常住人口的城市化率和人口流动率,上述各城市在这两项指标上趋同性比较强,除了南宁外,城市化率都已经超过60%,外来人口超过常住人口的10%,在深圳和东莞,外来人口甚至超过常住人口的75%。这两项指标越高,显示基于人口的潜在住房需求越高。
     
        6)  最后是人口增长速度。人口数量是住房需求的最基本来源,城市的人口增长越快,住房需求,尤其是居住性需求就越大。此外,人口的聚集还带来了商业的发展、劳动力资源的聚集等等,也造成了公共资源,尤其是土地资源的稀缺。正是这种需求性和稀缺性维系了城市住房的价格。
     
        通过这些基本面的指标来判断房地产业态的增长的确是一种比较有效的途径,对比基本面表格和散点图的布局可以清楚的看到,基本面数据好的,楼市量价的表现自然也就突出。例如南京、东莞、苏州这些量价表现可以同北上广媲美的城市,各项基本面的指标都还不错。
     
        表中城市中,红色字体城市是四大一线城市,蓝色字体城市是今年量价涨跌幅相对较弱的(与同表中其他城市相比)。前三个指标是体现房地产供求市场现状的,而后五个指标,则预示着城市房地产业的发展前景。
     
        短期来看,南京、苏州、东莞、杭州、中山、珠海等二线重点城市将会成为继一线城市之后表现较好的潜力城市。2015年以来这些城市总体的量价数据增长亦不逊于某些一线城市,人口、经济、产业等领域的基本面情况也总体良好,仍然有持续增长的空间。

        在新型城镇化、去库存、二胎放开、一带一路等宏大背景下,二三线重点城市,尤其是中西部地区的区域中心城市有潜力脱颖而出。一方面,新型城镇化的“就近”、“就地”目标要求农业人口向城市转移的方向由东部沿海发达地区变为周边的区域中心城市,在中央去库存大旗的鼓动下,二三线非限购城市必将出台各种托市政策,利好当地的库存去化。另一方面,全面放开二胎的地方细则一旦落地,对于原本生育意愿较强中西部地区会有相对较强的影响作用。同时,一带一路大战略对中西部沿线城市会有更显著的利好影响,对当地及周边地区的对外开放、出口升级、产业转型都有积极作用,也必然会巩固这些城市区域中心的地位,促进周边地区劳动人口向上述城市聚集流动,发展潜力可观。
        作为房企而言,合理的城市布局显然会为销售成功提供保障。踩准经济发展的节奏,把握政策动态的脉搏,才能更优化配置城市布局。
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